新葡萄京娱乐场app下载将进入居民资产配置池,股权型REITs问世尚需时日

  ◎每经记者 陆慧婧

  本报记者
陈静
深圳报道

导读:地产作为一类重要的资产类别,一直是中国人非常喜爱的投资品种。传统的地产投资方式无外乎两种:直接买房子和投资房地产信托。无论哪种方式,都绝对是有钱人的游戏。连购买自住房都得咬咬牙的普通人,难道就没法分享地产带来的收益吗?

  业内呼唤了近六年之久的公募版房地产投资信托基金(REITs)终于破题。近日,“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”(以下简称鹏华前海万科REITs)正式获批并完成注册,成为国内首只投资REITs项目的公募基金。这意味着公募基金投资范围将拓展到不动产领域。

  从2005年越秀房托(00405.HK)在香港上市,REITs(房地产信托投资基金)在中国道路已经走了近十年。

4月29日,证监会网站发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示:一只名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被受理。这将是国内市场上首只公募REITs产品。

  一位接近该项目的人士对《每日经济新闻》表示,相比于此前推出的REITs,鹏华前海万科REITs由于面向公众发行,是目前最接近国外REITs形式的产品。不过,鉴于鹏华前海万科REITs的投资项目租金收益权更接近资产证券化(ABS)形式,离国际上通行的权益型REITs仍有距离。

新葡萄京娱乐场app下载,  近日,证监会[微博]网站披露的公告显示,鹏华基金与万科的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理,这一信息一时间吸足市场眼球:作为房地产资产证券化、房企轻资产化的重要部分,公募REITs
在国内迈出了一大步。

看起来很高大上的样子,这其实就是一只房地产投资基金,只不过它的门槛是——1000元!是的,少买两件衣服,就能参与高大上的房地产投资了!不过产品刚刚被受理,还没有更多的信息可供参阅。

  门槛或比照嘉实元和

  万科董秘谭华杰告诉21世纪经济报道记者,该产品的投资标的为位于深圳前海的万科企业公馆,鹏华基金为该产品的投资管理人,投资者可以认购鹏华发行的公募基金,以获得万科企业公馆的租金收益权。

REITs与房地产信托是什么关系呢?本质上没有区别,都是投资产品的方式间接参与地产投资以获得债权/股权回报。最大的不同点是,房地产信托无法上市交易,而REITs可进行场内交易,在投资者急需变现时有快速的变现渠道。另外,房地产信托是私募性质,起点一般是100万-300万人民币,而REITs是公募性质,起点为1000元人民币。

  资料显示,REITs是房地产证券化的重要手段,通过将个人及机构投资者的资金募集起来,购买能够产生稳定现金流的不动产实体,构建一个具有相当规模的不动产组合并进行适当的管理,为投资者提供长期稳定的回报。其特点有三:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、长期回报率较高且与股市、债市的相关性较低。

  华泰证券公募基金研究员楼栋对此指出,REITs
在国内破冰,意味着这类在海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产,已逐步进入中国内地居民的资产配置池。

不过,REITs并不改变地产业本身的发展规律。当下是否是参与良机,投资者仍需冷静判断。

  根据资金投向不同,REITs可分为三种:权益型、债权型和混合型。对比国外成熟市场推出的REITs可知,权益型最为常见,混合型最少。根据资金募集与流通方式不同,又可以分为私募和公募两种形式。

  这只公募REITs是否能成为普通投资者的投资标的还待证监会的审批及基金发行的顺利进行,但可见的是,REITs在中国市场在发生着变化。

以下来自Beta财富管理微信公众号:

  据了解,鹏华前海万科REITs侧重债权性质,发行规模上限为30亿,投资位于深圳前海的万科企业公馆,以项目未来8年的租金收益权作为产品收益。

  目前,业内俗称证监会版本和银监会版本的REITs,均处于试点阶段。接受记者采访的诸多业内人士指出,目前国内“类”REITs的产品很多,由于法律、制度以及市场方面的一些原因,中国版本的Reits与国际上的Reits差距仍然较大,但市场前景仍值得期待。

国内第一只公募REITs终于浮出水面。

  作为创新型产品,前海万科REITs的投资门槛要高于普通的股票或债券基金,其首次认购金额最低为10万元,二级市场最小买入单位为1万份。

  鹏华万科开启公募REITs

4月29日,证监会网站发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示:一只名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被受理。这将是国内市场上首只公募RETIs产品。“公示”透露的信息显示,这只创新产品的管理人是鹏华基金,另可从基金名称看出,国内首只公募REITs产品的参与方还有前海万科两个醒目的名字。

  据《21世纪经济报道》5月中旬报道,前海企业公馆可租面积为5.5万平方米,目前每月每平方米收益为250元,出租率已达到100%,作为一只封闭式混合型公募REITs,预期投资回报率达8%,与香港上市REITs约7%的收益率接近。

  “产品的公募化,持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者,这是前海万科REITs基金对于REITs发展的主要意义。”
谈及前海万科REITs封闭式混合型基金,中国REITs联盟秘书长王刚对21世纪经济报道记者评价说。

这则信息意味着,停滞多年的公募REITs终于破冰,这类在海外市场作为现金、债券、股票之后的第四大资产,将有机会进入中国内地居民的资产配置池。

  不过,上述接近鹏华前海万科REITs的人士则对《每日经济新闻》记者表示,基金发行前将采取询价方式,产品收益率取决于它的发行价格。同时,产品也可以通过设置浮动条款,以分散收益的不确定性——例如租金收益率超过一定上限,管理人可以要求提成,同时也会设置收益率下限的保底条款。

  他指出,这只基金将会有一个封闭的时间,从影响上来看,若获批,长期来说会激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。

延伸一:REITs究竟是啥?

  股权型REITs尚缺条件

  5月13日,万科董秘谭华杰接受21世纪经济报道记者采访,详解了这只备受期待的REITs的标的物、发行规模、定价规则和特殊性。

以下内容整理自海通证券(固定收益团队,姜超、周霞)《REITs
投资的海外经验与中国实践》(2015-01-20)

  REITs自讨论之初(2009年),分别由银监会、证监会[微博]主导两套方案。根据最初设想,银监会的方案是以债权型产品的方式筹备REITs,发行受益凭证,地产公司继续持有标的地产所有权,产品在银行间市场交易,主要参与者是机构投资者。而证监会的方案则是将物业所有权转移到REITs名下并分割出让,地产公司与公众投资者一样,通过持有REITs间接拥有物业所有权,REITs在交易所公开交易。

  谭华杰说,这一基金的两大突破在于两点,一是突破了传统的私募REITs产品,公募的形式让更多投资者参与进来,二是这只REITs针对的是不动产,此前很多与此类似的ABS项目并未投资房地产。“万科通过REITs相当于一次收回了多年的租金收益权,现金流迅速回笼。”他说。

何为REITs?

  《每日经济新闻》记者注意到,股权型REITs在私募基金领域早有尝试。证监会去年批复的中信启航专项资产管理计划就是中信证券全资子公司中信金石基金,以不低于50.4亿元的价格,接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权,并就此展开不动产证券化业务。

  21世纪经济报道从万科深圳公司人士处了解到,该产品的标的物前海企业公馆可租面积为5.5万平方米,目前每月每平方米收益为250元,出租率已达到100%,作为一只封闭式混合型公募REITs,其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购,预期投资回报率达8%,接近香港上市REITs约7%的收益率。这也意味着,前海企业公馆一年内将产生1.65亿元(理论值)的租金收益。

REITs(Real Estate Investment
Trusts)
,房地产投资信托基金,是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产、以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源,且将大部分收益(一般为
90%以上)分配给投资者的金融工具。

  去年底,嘉实基金与上海城市地产宣布合作成立房地产私募基金及房地产公募(REITs)管理公司。此外,近期,嘉实基金也正筹备以成熟地产项目股权作为标的资产的REITs产品。

  “这只基金发行规模上限为30亿元,其中一半用于购买前海万科公馆的资金收益权,另一半用于购买固定收益类的债券产品。至于基金如何去定价、估值,在发行前会有向投资者询价的过程,投资者的认购意向会影响基金发行的价格。”谭华杰说。

其往往通过向大众公开发行股票或受益凭证来募资,用所募资金购买物业资产获取投资收入,然后将投资收入以分红形式分配给投资者。REITs
通常由发起人专门组建的资产管理公司进行管理,对公开上市交易的 REITs,
投资者可在公开市场上交易所持有的份额。

  如此看来,真正意义上的股权型REITs似乎只差公开发行这“临门一脚”。

  谭华杰坦陈,“这在REITs领域有里程碑的意义,但还不能说是完全意义上的REITs产品。”。

REITs按投资方式分

  不过,股权型REITs公开发行仍面临诸多障碍。“没有与之匹配的交易场所是制约公募股权型REITs发展的重要原因。”上述接近鹏华前海万科REITs的人士分析指出,银行间市场资金量充足,不过是以固定收益类产品为主导;而在沪深两市发行,则需要担心会分流股市资金。“REITs是个长期限品种,不能公开发行将影响此类产品的规模增长。”上述人士称。

  21世纪经济报道记者发现,“前海万科REITs封闭式混合型基金”在运作模式和收益率方面仍和国际上的REITs存在区别。

权益型 REITs (Equity
REITs)
通过直接控制房地产或通过股权投资的方式获得其产权,进而获得不动产租金收入和增值收益。其多数为股权投资,受公司经营状况影响大,对利率的敏感性较低,风险和收益均较高。

  REITs潜力广阔

  在运作模式上,“前海万科REITs封闭式混合型基金”是一只标的特殊的REITs。

抵押型 REITs(Mortgage
REITs)
将募集的信托资金用于房地产抵押贷款或购买MBS,
投资收益主要来源于发放贷款的手续费、利息以及因参与贷款而获得的部分租金和增值收益。多数为债权投资,对利率的敏感性高,风险和收益相对较低。