为何被唾骂,银保合作吃

  本报记者 欧阳晓红 北京报道

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

邓雄鹰 上海报道

  随着以“倒按揭”为主营业务的幸福人寿保险股份有限公司的即将挂牌,以及天津滨海新区金融创新对“倒按揭”产品市场调研的展开,一种“以房养老”的新保险养老产品正成为保险市场新的诉求点。

  每个人都会老去,尤其在老龄化、少子化的中国,政府对养老政策的一举一动都会引发热议。

一位60岁老人,由于收入减少、现金不足,生活质量严重下降,将名下价值300万的房产抵押给保险机构或者银行,每月领取几千到上万元不等的贷款金。老人身故后,该房产由保险机构或者银行进行处置。

  但是,这一产品是否真如保险公司们想象的那样有利可图?

  前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在
2014年一季度出台。

这是如今坊间热议的“老年人住房反向抵押养老保险试点”(简称“以房养老”)的模式之一。近日,国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

  “‘倒按揭’真正的市场潜力不会太大,按照老年人城市自有住房与实际需求,一层层分析后,会发现有效需求很小;企业无法满足赢利需求,以至于我们停止了这项研究课题。”3月29日,一位曾参与政府指定保险公司“倒按揭”课题组的人士告诉本报。

  早在两年前,本刊就发表过《以房养老,痴人说梦》的文章,当时“以房养老”在国内遇到的问题到今天依然存在。2001年就开始研究“以房养老”的浙江大学经济学院财政学系柴效武教授告诉《新民周刊》,
“以房养老”的方式有20多种,政府偏偏选了操作难度较大、风险较高的“倒按揭”,推广也不容易。

记者获悉,上海银行目前正在研发相关老年人住房反向抵押产品,建信人寿协作开发。该产品可能设计成固定期限领取、终身领取等多种方式,在老人去世后,可以选择由金融机构出售房产,所得用来偿还贷款本息,也可以不出售房产,由其继承人偿还本息。不过,记者致电上海银行和建信人寿,双方均表示产品仍在研发中,没有细节可以披露。

  尽管如此,寻找新产品利润增长点的保险公司们依然在寻找可能的突破口。

  如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,“以房养老”难逃“雷声大,雨点小”的尴尬结局。

银保合作

  政府推动

疑问一:养老不能靠政府?

老年人住房反向抵押金融产品在美国、加拿大等国家已经推广多年,在我国仍是新生事物。

  “目前,平安保险拥有世界上最齐全的生命周期表,其可预测人均寿命变化趋势,按职业、年龄,如果平安提供这种保险,会精算得很准,比如行业价值的定价可谓‘轻车熟路’”,一位消息人士说。

  此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

记者多方了解获悉,上海银行和建信人手联寿开发的这款产品以上海银行为主导,大体设想是,老人作为房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行,银行提供住房反向抵押系列产品组合供借款人选择,保险公司设计年金产品嵌入其中,作为领取方式的选项之一。该产品不仅可能率先实现“终身领取”,在准入门槛上更具有市场性。

  这位人士透露目前平安很愿意提供这种保险;现在提供这种保险本身没有任何障碍;反按揭贷款,银行也不应该有障碍,只是需要有一种有机产品把这两家组合起来。

  很多人对此却产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。民政部副部长窦玉沛解释,“以房养老”是自愿的、自主选择的行为,“还只是试点性举措”。

目前市场上专门的老年人住房反向抵押金融产品并不算多,迄今保险机构尚无一涉足。此前,中信银行曾试点推出养老按揭产品。由于是试点,这款产品门槛较高,例如要求借款人有两套或以上住房,如果只有一套住房,需要增加一个亲属来作为共同借款人,养老按揭贷款最长期限为10年等。

  全国政协委员、建设部科技司司长赖明早在去年的提案中就曾经表示,可以通过‘倒按揭’来缓解中国的养老难题。但他也表示,尽管作为一种成熟融资方式的”倒按揭“在国外较为常见;但在我国遭遇理念、价值观、政策法规修改等现实问题,实施起来难度很大。

  事实证明,此前多地的相关试点并不顺利。自2007年以来,包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”,但均因效果不佳而停止。“这些产品设计缺陷太大,随便就能挑出一大堆毛病。”柴效武无奈地表示。

业内人士认为,目前来看,银行和保险合作的模式是比较合理的方式,银行对于房产评估和抵押有经验,而寿险公司更加擅长对人身风险进行精算。

  后来在赖明的建议下还专门成立了课题组,进行理论研究与市场论证。“不过,研究结果不尽如意,关键在于我们找不到足够的市场发展空间,而且,接踵而至的是由保险公司发起的几次课题研究也基本上不了了之。”上述知情人士说。

  去年春天开始,华东师范大学金融与统计学院院长,博士生导师汪荣明教授指导6名本科生开展“以精算模型为核心的中国反向抵押贷款式养老模式研究”,课题组总结了国内五种“以房养老”试点模式的失败原因:缺乏政府等有公信力的中间机构介入,无法取信于广大老年人;项目实施者的利益导向使得广大与其处于博弈关系中的老年人望而却步;无法满足老年人的收益预期;不能有效规避风险;不适应中国老年人的社会心理;没有考虑老年人的生命因素,使实施者与参与者双方都面临巨大风险。

原中房集团总裁孟晓苏早在2000年就率先建议寿险业开展反向抵押养老保险。孟晓苏接受本报记者采访时表示,当时保险业对此进行了研讨,但有三大顾虑,一是担心“房屋70年产权”问题、二是担心房价下跌、三是认为中国传统观念仍是将房子传承给子女。

  其实,从政府角度而言,特别愿意推动此事,可谓具“产品创新与

疑问二:70年产权怎么解决?

孟晓苏认为,现在这些问题都在逐步解决,中国的老龄化也越来越严峻,2007年物权法出台,规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期。“住房反向抵押保险是由老人自愿参与的商业保险,可以做为有效补充,和政府的养老责任不冲突。”

养老保险”双重意义,就像就天津市滨海新区试点开发此项目,不仅天津市政府参与而且天津保监局也“出动”了。

  2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。虽然2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。

多位保险业人士接受记者采访时坦言,住房反向抵押保险已经研究过很多年,一直感觉市场环境不太成熟。一方面潜力很大,一方面又觉得阻力很大。此次国务院推动试点或成为保险公司进入该市场的契机,正在密切关注相关配套政策和细则出台。

  甚至于“以房养老”的议题成为去年两会期间的热门话题。日前,中国

  柴效武认为,政府需要对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确。除产权有年限外,“倒按揭”业务的唯一抵押物就是房产,但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险:“如果建筑不到70年就损毁了呢?很多金融机构不愿做倒按揭项目,主要是看不到盈利点,所以没有积极性。银行现在赚钱很容易,没有必要做这种长期又不确定的产品。”

难题待解

银监会一位人士说,“但如果真的到了操作层面,专业保险人士一定要注入到银行才行。”

疑问三:房价未来会跌吗?

清华大学经济管理学院教授、博士生导师陈秉正认为,老年人通过反向抵押提前变现房产,解决部分老年人有房子没有钱的尴尬境地,从合理支配财产和应对未来老龄化问题来看,这种尝试有其合理性,市场的潜在需求也很大。但是在目前的中国,还有很多问题需要解决。